Oost West, As – Best

Vanaf 23 november 2022 is het spreekwoord ‘Oost West, Thuis Best’ inderdaad niet meer altijd vanzelfsprekend. Vanaf deze datum moet iedereen die een woning of een gebouw verkoopt dat gebouwd is vóór 2001 een asbestattest kunnen voorleggen. Dit attest moet beschikbaar zijn op het ogenblik dat de onderhandse akte of het compromis ondertekend wordt. Iets minder dringend misschien, maar tegen 2032 moet iedere eigenaar van een woning of een gebouw van vóór 2001 sowieso over zo’n attest beschikken. Indien men het gebouw of de woning verhuurt, moet men dat dan aan de huurder kunnen bezorgen.

Waarom een asbestattest?
Alles kadert in het asbestafbouwbeleid van de Vlaamse Regering: ‘Vlaanderen asbestveilig in 2040’. De overheid is inderdaad de strijd aangegaan met het nog aanwezige asbest in Vlaanderen. Deze doeldatum mag misschien nog veraf lijken maar, zoals de Romeinen al wisten, ‘Tempus fugit’ of de ‘De tijd vliegt’. En daarom, en om in deze tijden te blijven zoals Rome niet in één dag gebouwd werd, zal dit project ook in fases worden afgewerkt. Volgens OVAM zou er zich in gebouwen en infrastructuur in Vlaanderen ongeveer 2,3 miljoen ton asbest bevinden. Een gigantische taak dus om dit onder controle te krijgen.

Om de strijd tegen asbest te kunnen winnen is het natuurlijk noodzakelijk dat men weet waar de vijand zich bevindt. Daarom wil men zo snel mogelijk alle asbest dat in woningen en gebouwen van voor 2001 aanwezig is, in kaart brengen. Het jaar 2001 is natuurlijk niet zomaar gekozen. Vermits de productie van materialen met asbest in België werd verboden vanaf 1998 en er mogelijk nog oude stocks werden opgebruikt gedurende enkele jaren gaat men er van uit dat er vanaf 2001 geen asbest meer in nieuwe gebouwen werd gebruikt.

Eerst zal men enkel een attest moeten kunnen voorleggen op het moment dat een woning of een gebouw verkocht wordt. Later (vanaf 2032) zal iedereen die een risicogebouw of -woning bezit dus een asbestattest moeten hebben, of hij of zij het goed nu verkoopt of niet.

Een volgende stap wordt dat alle asbest dat in slechte staat is, verwijderd wordt. Tegen 2034 moeten de meest risicovolle asbesttoepassingen (bv. asbestcementen daken
en gevels, niet-hechtgebonden asbesttoepassingen, …) uit gebouwen en woningen worden weggenomen. Alle andere asbesttoepassingen die in slechte staat zijn, moeten tegen het streefjaar 2040 verwijderd zijn. Een wettelijke verplichting voor deze verwijdering is er voorlopig enkel nog maar voor overheidsgebouwen en -infrastructuur. Indien de verwijdering bij private en particuliere eigenaars tegen de streefdata van 2034 en 2040 niet vordert zoals voorzien, plant de overheid ook voor deze groep bijkomende maatregelen.

Wanneer is een asbestattest nodig?
Vanaf 23 november 2022 moet men dus, wanneer men een woning of een gebouw dat vóór 2001 gebouwd is wil verkopen, een attest kunnen voorleggen. Het attest is vereist voor woningen, industriegebouwen, kantoren, winkels, horecagebouwen, overheidsgebouwen of agrarische gebouwen waarvan de (som van de) grondoppervlakte(s) groter of gelijk is aan 20 m², of wanneer de grondoppervlakte kleiner is dan 20 m² maar het gebouw deel uitmaakt van een grotere constructie. Voor appartementsgebouwen maakt men een onderscheid tussen private en gemeenschappelijke delen. Voor private delen geldt de verplichting vanaf 23 november 2022, voor de gemeenschappelijke delen moet er vanaf 1 mei 2025 een apart attest opgemaakt worden. De verplichting is ook enkel van toepassing voor ‘toegankelijke’ gebouwen
of gebouwdelen. Toegankelijk betekent in dit geval dat het gebouw of gebouwdeel een dak van minstens 1,5 m hoogte heeft.

Of een gebouw dateert van vóór 2001 kan men nagaan in de kadastrale legger of men kan het opmaken uit de documenten over de uitvoering of de oplevering van de werken. De verplichting is ook ruimer dan enkel voor verkoop. Ze geldt voor elke overdracht van een eigendomsrecht (bv. een schenking), of een vestiging of overdracht van een recht van vruchtgebruik, erfpacht, opstal of een zakelijk recht van gebruik valt onder deze nieuwe reglementering. In het geval van een erfenis is een asbestattest dan weer niet verplicht. Het attest moet aanwezig zijn op het moment dat de compromis voor verkoop ondertekend wordt. Vermits het een Vlaams besluit
betreft geldt het natuurlijk ook enkel voor eigendommen in Vlaanderen gelegen. Brussel en Wallonië vallen buiten het toepassingsgebied.

Wat is zo’n asbestattest?
In een asbestattest (of een asbestinventarisattest) geeft een asbestdeskundige informatie over welke delen van het gebouw of gebouwonderdelen (vloeren, isolatie, daken, ...) asbest bevatten. Hij of zij geeft ook uitleg over de staat waarin het asbest zich bevindt en hoe het veilig beheerd of verwijderd kan worden. Men onderscheidt 2 soorten inventarisatie: ‘destructieve‘ en ‘niet-destructieve’. Bij een niet-destructieve of visuele inventaris gaat de asbestdeskundige je woning of gebouw niet half slopen om erachter te komen of er zich ergens asbest bevindt. Hij zal geen vloeren of wanden opbreken om te kijken wat erachter of -onder zit. Soms zal de deskundige wel kleine monsters van bepaalde materialen moeten nemen om laboanalyses te kunnen laten uitvoeren. Deze niet-destructieve methode beschrijft dan ook enkel de materialen en bouwonderdelen die een risico kunnen vormen bij het dagelijks gebruik ervan.

Zoals de naam aangeeft, zullen bij de destructieve methode wel beschadigingen aangebracht worden om de inventaris compleet te maken. Een destructief onderzoek is nodig wanneer men verbouwingen gaat uitvoeren aan een gebouw of woning van vóór 2001 of wanneer men het gaat slopen. Alle asbestmaterialen die in het gebouw aanwezig zijn, worden dan opgelijst; zowel de zaken die rechtstreeks waarneembaar zijn als materialen die ingesloten zijn, maar die bij werken of slopen bloot kunnen komen te liggen. Dergelijke destructieve asbestinventaris zal ervoor zorgen dat werknemers in veilige en gezonde omstandigheden hun werkzaamheden kunnen uitvoeren. Tegelijkertijd kan men vermijden dat asbestafval vermengd wordt met ander bouwafval.

Waar haal je een asbestattest?
Enkel een door OVAM gecertificeerd asbestdeskundige zalje een asbestattest kunnen bezorgen. Zo’n asbestdeskundige is iemand die een door OVAM erkende opleiding gevolgd heeft en die een asbestinventarisatie volgens een standaard inspectieprotocol uitvoert. Daarvoor zal hij alle aangeleverde bewijsdocumenten analyseren, een inspectie van het gebouw uitvoeren en indien nodig stalen laten analyseren. Hij rapporteert de resultaten van zijn onderzoek via een speciale webapplicatie in de centrale databank van OVAM. Deze laatste zal dan op haar beurt een uniek asbestattest afleveren. Niet iedereen kan overal zijn diensten als asbestdeskundige aanbieden. Er zijn een aantal onverenigbaarheden. Er mag geen band bestaan tussen de deskundige en een erkende asbestverwijderaar of met de onderneming die zal instaan voor de uitvoering van asbestverwijderingswerken in het pand waarvoor de asbestinventaris moet worden opgesteld. Evenmin kan men als deskundige optreden als er een band
met de opdrachtgever is. Hier (website van OVAM) vind je lijsten met asbestdeskundigen.

Hoe verloopt een asbestinventarisatie?
De hele procedure begint met het invullen van een opdrachtformulier. Op deze wijze spreek je met de asbestdeskundige af wat wel en wat niet moet gebeuren. Je
kan natuurlijk niet afwijken van hetgeen wettelijk bepaald is, maar je kan wel eventueel bijkomende zaken in de opdracht opnemen.

Je kan dit opdrachtformulier hier downloaden.

In een tweede fase ga je, als opdrachtgever, alle nuttige informatie betreffende het gebouw verzamelen. Dit kan gaan over bouwplannen, reeds uitgevoerd asbestonderzoek, gekende informatie over eventueel ingesloten asbest, informatie over de eventuele bescherming van het gebouw (erfgoed), gebruikte bouw- en isolatiematerialen, … Hoe meer informatie je aan de deskundige bezorgt, des te gemakkelijker deze zijn opdracht zal kunnen uitvoeren.

Dit brengt ons bij de derde fase: het bezoek ter plaatse. Tijdens deze fase zal de deskundige trachten vast te stellen welke materialen asbestverdacht zijn; welke dus eventueel asbest kunnen bevatten. Normalerwijze gebeurt dit onderzoek ‘niet-destructief’, zonder de boel af te breken met andere woorden. Hij kan wel loszittende materialen optillen om te kijken wat eronder zit. Deze handelswijze houdt ook in dat het uiteindelijke attest enkel iets zegt over de asbestveiligheid van het geïnspecteerde gebouw bij normaal gebruik. Het kan nog altijd zijn dat het gebouw verdoken asbest bevat. Dit wil dan ook zeggen dat het attest niet kan gebruikt worden om werken uit te voeren. Er kan nog altijd asbest aanwezig zijn op verdoken plaatsen.

Als je van plan bent om het gebouw af te breken of te renoveren, kan je zoals al vermeld in de opdracht altijd opnemen dat de deskundige ook destructief onderzoek mag
uitvoeren. Wanneer deze specificatie in de opdrachtverklaring is opgenomen kan en mag de asbestdeskundige materialen beschadigen om asbeststalen te nemen. Het normale gebruik van het gebouw kan dan wel niet meer gegarandeerd worden. Ook al is een asbestdeskundige speciaal opgeleid, hij of zij kan ook niet altijd met het blote oog zien of een materiaal al dan niet asbest bevat. Als hij in deze gevallen geen stalen kan of mag nemen, dan zal het verdachte materiaal als asbesthoudend
gecatalogeerd worden. Daarom is het vaak in het belang van de opdrachtgever om de deskundige toegang te verlenen tot moeilijk bereikbare plaatsen en om stalen te laten nemen. Deze staalname zal dan ook niet-destructief verlopen; ze zal m.a.w. het verdere normale gebruik van het gebouw niet verhinderen. Alhoewel de asbestdeskundige zal trachten zo weinig mogelijk schade te veroorzaken, is hij niet verplicht het monsternamepunt te herstellen.

Quanta costa of wat kost me dat?
Deze vraag is logischerwijze niet eenvoudig te beantwoorden. Veel hangt natuurlijk af van de grootte van het gebouw. Een attest voor een eenvoudige bungalow zal goedkoper zijn dan dat voor een grootwarenhuis. Anderzijds zal ook de asbestdeskundige van invloed zijn. De deskundige mag immers vrij zijn prijs bepalen. Hij of zij moet zich natuurlijk wel houden aan het inspectieprotocol van OVAM.

Naast de omvang van het gebouw speelt ook de ouderdom en de renovatiegraad een rol. Een gebouw van 1999 zal minder problemen opleveren dan een even groot gebouw van 1969. Als dit laatste gebouw in 2018 grondig gerenoveerd werd, zal het waarschijnlijk ook al minder asbest bevatten. In een aantal gevallen zal de asbestdeskundige stalen moeten nemen. Het analyseren van deze stalen kost natuurlijk geld: hoe meer stalen nodig zijn, des te hoger de factuur wordt natuurlijk. Als je als eigenaar bijkomende zaken of analyses vraagt zal dit de prijs natuurlijk ook opdrijven. Een kleine kost die nog bij de rekening van de deskundige komt is de € 50 die OVAM aanrekent voor de aflevering van het attest. De deskundige zal dit bedrag mee opnemen in zijn factuur. Op dit retributiebedrag hoeft geen BTW betaald te worden, maar dit zal niet veel invloed op de totaalprijs hebben.

Al bij al moeilijk dus om een exact bedrag op een asbestinventarisattest te plakken, maar voor een woning kan dit variëren van enkele honderden tot meer dan duizend euro. Voor grotere gebouwen zal de prijs natuurlijk verder oplopen.

En ben ik er dan voorgoed vanaf?
De standaard geldigheidstermijn van een asbestattest is tien jaar. In sommige gevallen kan een kortere geldigheidstermijn toegekend worden. Dat is het geval wanneer er een beperking was tijdens het onderzoek, waardoor de asbestdeskundige niet het ganse inspectiegebied heeft kunnen onderzoeken. Als er in het gebouw asbesthoudende materialen aanwezig zijn die een hoog risico inhouden, is de geldigheidstermijn beperkt tot 5 jaar.

De geldigheidsduur is enkel van belang bij een overdracht. Voor de mijlpaal 2032 (waartegen elke eigenaar over een asbestattest moet beschikken) volstaat ook een asbestattest waarvan de geldigheidsduur is verstreken.

Een asbestattest is niet meer geldig als:

• De geldigheidsdatum voorbij is. De geldigheid van het attest vervalt dan automatisch.
• Er een recenter asbestattest werd opgesteld voor hetzelfde huis. Alle oudere attesten zijn automatisch niet meer geldig als er voor hetzelfde huis een nieuw attest
  wordt opgesteld.

Bij gewijzigde situaties kan een nieuw asbestattest nodig zijn. Er moet een nieuw attest opgesteld worden binnen het jaar na de vaststelling van:

• De aanwezigheid van ‘nieuwe’ asbesthoudende materialen (door bijvoorbeeld bijkomend destructief onderzoek).
• De verwijdering van asbesthoudende materialen waardoor het gebouw asbestveilig is geworden.
• Een wijziging in de toestand van asbesthoudende materialen door een calamiteit of een incident. Voorbeeld: beschadigde leidingisolatie door lek in de leiding, beschadigd dak na storm of brand, …

Besluit
Vanaf 23 november 2022 moet iedereen die een woning of een gebouw verkoopt dat gebouwd is vóór 2001 een asbestattest kunnen voorleggen. Dergelijk attest wordt opgemaakt door een door OVAM erkend asbestdeskundige en het moet beschikbaar zijn op het moment dat de onderhandse akte of het compromis ondertekend worden.
En dit allemaal om Vlaanderen tegen 2040 asbestveilig te maken (wat nog niet wil zeggen dat de volledige 2,3 miljoen ton asbest tegen die tijd verwijderd zal zijn).